Processus d’acquisition
Qu’est-ce qu’une pré-approbation hypothécaire ? Au Canada, il est préférable d’obtenir une pré-approbation hypothécaire d’un établissement financier avant d’entreprendre ses recherches immobilières. Cette lettre détermine votre capacité d’emprunt maximale. L’établissement peut également vous garantir un taux d’emprunt valable de 3 à 5 mois afin de vous protéger contre une éventuelle hausse des taux durant la période de prospection.
Pourquoi avoir recours à un courtier immobilier ? Dans le cas où vous faites appel à un courtier immobilier, ce dernier représente vos intérêts (organisation des visites, documents légaux, présentation de l’offre d’achat et négociation) auprès du courtier du vendeur. En tant qu’acheteur, vous n’avez pas à payer votre courtier. En effet, celui-ci est rémunéré par le courtier du vendeur et perçoit environ 50% de la commission totale (en général de 5% du prix de vente).
Comment fonctionne l’offre d’achat ? Lorsque vous présentez une offre d’achat, le vendeur peut l’accepter, la refuser ou faire une contre-offre. Dans ce dernier cas, vous pourrez également l’accepter ou revenir avec une seconde contre-offre. L’offre d’achat finale fait office de contrat légal obligeant les parties à compléter la transaction.
Une évaluation du bien est-elle exigée ? L’évaluation du bien est une pratique canadienne courante dans le cadre d’une acquisition immobilière. Elle permet de confirmer la réelle valeur marchande du bien et nécessite le recours à un évaluateur agréé. Elle est généralement exigée par l’établissement financier, mais peut également être réalisée à votre demande.
En quoi consiste l’inspection du bien ? L’inspection du bien est également une pratique canadienne courante dans le cadre d’une acquisition immobilière. Cette démarche préventive vise à vérifier l’état général du bien (fondations, planchers, isolation, plomberie, électricité, etc.) afin de vous protéger en cas de « mauvaise surprise ». Il est conseillé de faire appel à un inspecteur en bâtiment (condition à inscrire dans l’offre d’achat), notamment lors d’une acquisition d’un bien ancien.
Quel délai compter pour la signature de l’acte notarié ? La signature de l’acte notarié peut être plus rapide qu’en France (environ 1 mois à partir de la signature de l’offre d’achat contre 3 mois en France). Le notaire se charge de formaliser la transaction et d’inscrire la propriété au registre foncier.
Qu’est-ce que la « taxe de bienvenue » ? Le paiement des droits de mutation appelés « taxe de bienvenue » est également à prévoir. Celle-ci correspond à l’application d’un barème progressif qui dépend de la valeur de la propriété et des réglementations provinciales (par exemple : entre 0,5% et 1,5% au Québec et entre 0,5% et 2,5% pour la ville de Montréal, http://legisquebec.gouv.qc.ca/fr/home, vs environ 8% en France).
Financement du bien
Quel montant d’apport personnel ? L’apport immobilier demandé par les banques canadiennes est globalement plus élevé qu’en France. En pratique, il faut compter 20% de mise de fonds pour les résidents canadiens (possibilité de mettre un apport moindre en contrepartie de la souscription d’une assurance hypothécaire) et environ 35% pour les non-résidents et les investisseurs étrangers.
Quelles sont les conditions financières ? En ce qui concerne les conditions financières, la pratique est sensiblement différente à ce que l’on connaît en France. En effet, la durée de validité des conditions financières initiales octroyées (appelées « le terme »), comprenant le taux d’emprunt, ne coïncide pas avec la durée d’amortissement totale du financement :
- La majorité des financements résidentiels au Canada ont une durée d’amortissement de 25 ans.
- Le terme des conditions financières peut être très court (1 an) ou plus long (10 ans). En pratique, la majorité des conditions financières comportent un terme fixe de 5 ans. Passé ce délai, les conditions financières, a fortiori le taux d’emprunt, sont actualisées aux nouvelles conditions du marché - à la hausse ou à la baisse - ce qui ajoute un aléa financier. À la fin d’un terme, vous avez également la possibilité de changer de prêteur sans pénalité bancaire.
Y a-t-il des pénalités en cas de remboursement anticipé ? Des pénalités sont généralement appliquées si vous souhaitez faire un remboursement anticipé avant la fin du terme de votre prêt hypothécaire. Leur montant est souvent plus important qu’en France.
Peut-on opter pour une hypothèque comme garantie bancaire ? Comme en France, les banques peuvent prendre une hypothèque sur le bien acheté comme garantie.
Par Nicolas Dujardin
Achevé de rédiger le 24/09/2020