Immobilier
Faut-il encore investir dans l'immobilier de bureaux ?
L’investissement dans l’immobilier de bureaux s’inscrit dans une démarche patrimoniale de long terme : que ce soit directement ou par l’intermédiaire d’une foncière, de SCPI (Société Civile de Placement Immobilier) ou d’un OPCI (Organisme de Placement Collectif Immobilier), il convient de bien analyser et prendre certaines précautions avant d’agir.
L’immobilier de bureaux : une classe d’actifs attrayante
Avec la baisse des rendements sur les marchés financiers, l’investissement immobilier dans des biens professionnels a atteint des records. Les périodes se suivent et ne se ressemblent pas. Pour en moyenne 15,4 Mds d’€ d’investissement annuel durant les années « difficiles » (de 2009 à 2013), nous avons atteint entre 2014 et 2016 un montant de 30,3 Mds1 et les demandes n’ont pas toutes été satisfaites.
Des rendements moins élevés mais toujours intéressants
Cette forte activité a entraîné une hausse des prix (en particulier dans les secteurs les plus cotés comme le fameux QCA : Quartier Central des Affaires de Paris).
En parallèle, compte tenu de la faible croissance économique, les loyers ont stagné. La hausse des prix, la stagnation des loyers et les mesures d’accompagnement en faveur des locataires expliquent la baisse des rendements.
Les rendements « prime » (meilleurs emplacements avec meilleure qualité de locataires) affichent 3 à 3,25% sur Paris et 4 à 4,5% dans les grandes métropoles régionales1, soit des rendements toujours attractifs.
Investir dans l’immobilier de bureaux : une bonne solution en 2017 ?
D’autres facteurs2 récents sont favorables à cet investissement :
- Le taux de vacance (part des locaux non loués) est en baisse :
- sur le « plus grand quartier d’affaires européen », celui de la Défense, ce taux est passé en moins de deux ans de 12,5 à 8%.
- sur Paris intra-muros, il se situe à près de 3% à la fin du 1er trimestre 2017.
- sur le 1er marché régional de bureaux, celui de la région Lyonnaise, la tendance est la même avec un taux légèrement inférieur à 8%.
- L’offre de biens neufs reste limitée et les projets pour les deux années à venir sont encore prudents.
Un marché à analyser
La forte demande dans ce secteur a entraîné une augmentation des prix. Certains analystes évoquent le risque d’apparition d’une « bulle ».
Il convient donc :
- de prendre en compte les particularités liées aux biens sélectionnés ;
- d’agir prudemment en consacrant à cette classe d’actif une part limitée de son patrimoine ;
- d’analyser les opportunités avec des critères précis : valeur locative, valeur vénale, qualité du locataire, durée « ferme » du bail, environnement, accessibilité, prix au m2 et loyer moyen dans le secteur, etc.
Et, si cela correspond à vos objectifs patrimoniaux et votre horizon de placement, il conviendra de l’étudier avec votre banquier privé. Celui-ci mobilisera l’appui de professionnels de l’immobilier car il s’agit d’un marché non dénué de risques qu’il faut savoir identifier.