Une conjonction de facteurs positifs
Le principal soutien du marché immobilier a été la baisse des taux de crédits. Le Crédit Foncier a calculé qu’en 8 ans (entre 2008 et 2016) la baisse des taux a procuré 29% de pouvoir d’achat, ce qui a permis de solvabiliser certains primo accédants.
Les secundo acquéreurs et les investisseurs sont revenus sur le marché jugeant qu’il fallait profiter des taux historiquement bas et qu’ils étaient susceptibles de remonter peut être dès 2017.
Après plusieurs années de baisse, ils considèrent le niveau actuel des prix acceptable.
La loi ALUR, qui a instauré l’encadrement des loyers sur Paris en août 2015, est désormais intégrée par les investisseurs qui ont été nettement plus nombreux qu’en 2015. Ils ont représenté environ un quart des achats sur Paris.
Le rendement de l’immobilier, jugé en d’autres temps trop bas, est actuellement relativisé face à la baisse des rendements des autres classes d’actifs.
Des volumes de ventes en forte hausse dans l’ancien et le neuf
Sur la base des chiffres des notaires à fin octobre 2016 (843 000 ventes sur une année glissante) nous pouvons estimer le nombre de transactions à un peu moins de 850 000 sur l’année 2016, en hausse d’environ 9% par rapport à l’année précédente. Ce niveau est comparable à celui de fin 2011 et de 29% supérieur à celui de début 2013.
Nous observons ce même niveau de progression pour l’ensemble de l’Ile de France même si cette évolution, selon la chambre des notaires d’Ile de France a été limitée à 4% sur Paris intramuros à fin octobre. L’accélération de l’activité en fin d’année a dû faire progresser cette tendance.
Dans le neuf, la demande des investisseurs – séduits par le dispositif Pinel – a largement contribué à la hausse des volumes de près de 17%. Les mises en chantier ont quant à elles progressé de 9,6% et devrait dépasser les 380 000 en 2016.
Une hausse des prix globalement contenue...
Les prix des actes de vente passés par les notaires jusqu’à fin septembre 2016 marquent une hausse moyenne de 1,6% sur une année glissante.
Toujours selon le site des notaires de France, la projection des avant-contrats du dernier trimestre 2016 porterait cette progression à + 4,5% à fin février 2017.
...mais disparate entre les régions
Les villes en plus forte progression sont (dans l’ordre) Bordeaux, Lyon, Paris et Nantes avec des progressions supérieures pour certaines à 4%. La plupart de ces villes ont retrouvé, voire dépassé leur plus haut niveau de 2011.
En Ile de France, la hausse des prix de 4% sur Paris s’est propagée au même niveau à la petite couronne et en proportion moindre à la grande couronne.
Dans les régions, Strasbourg, Toulouse et Rennes retrouvent leurs prix de 2011 ; ce qui n’est toujours pas le cas de Lille et de Nice dont les prix sont encore de 5% inférieurs à leur plus haut.
Cet écart est de 10% pour Reims, Marseille, Grenoble, Dijon et Montpellier.
La structure des prix du neuf
Dans le neuf les prix ont progressé dans une proportion moindre en 2016 (en moyenne de 0,9%).
- Les prix y sont structurellement soutenus du fait de plusieurs facteurs cumulatifs : un foncier rare, surtout en secteur urbain, des coûts de construction élevés dans le collectif, la multiplication des normes de construction, des prix assujettis à la TVA.
- Les avantages fiscaux accordés par les pouvoirs publics ces dernières décennies permettent de compenser le surcoût d’achat du neuf.
L’acquisition d’un bien neuf présente des atouts indéniables : absence de travaux sur une longue période, niveau de normes en phase avec la règlementation (performance thermique, acoustique,…) et attractivité auprès les locataires potentiels.
Quelles évolutions pour 2017 ?
Après 2016 que l’on peut considérer comme une année de rattrapage du marché immobilier, 2017 devrait être conditionnée par trois éléments majeurs : l’évolution des taux, l’emploi et les élections.
- l’évolution des taux de crédit. Il est déjà acté que le mouvement de baisse est terminé et que les taux peuvent augmenter. Cette hausse, sauf brutale et de grand ampleur ne devrait pas entamer la solvabilité des acquéreurs.
- l’emploi. Composante de la décision d’achat des ménages, l’emploi ne devrait pas connaître d’évolution majeure (stabilisation de la population en emploi stable et sans emploi).
- une année d’élection. Souvent source d’incertitudes et donc d’immobilisme face aux investissements, il semble difficile d’anticiper l’impact des élections de la fin du premier semestre.
Nombre d’analystes pensent que l’attrait de la pierre valeur refuge face à l’incertitude politique et économique permettra de maintenir à la fois des volumes mais aussi des prix soutenus.