Comment se porte le marché immobilier français en ce début d’année ?

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Horizon marchés : comment se porte le marché immobilier français en ce début d’année ?

Interview de Julien Ledoux, responsable de l’activité immobilière au sein de la Banque Transatlantique.

Comment se porte le marché immobilier français en ce début d’année ?

Avec les espoirs de fin de crise sanitaire, les perspectives économiques estimées pour cette année étaient très bien orientées. Un nouvel événement est intervenu au travers de la guerre dans l’est du continent, conduisant à de nouvelles difficultés d’approvisionnement, des pénuries envisagées ainsi qu’une économie plus indécise.

L’impact de ces différentes crises se traduit par une forte inflation, évaluée autour de 4% par la Banque de France. L’inflation conduit à une remontée des taux ainsi qu’un coût de la vie plus élevé. Cette hausse des taux, même si elle peut être importante, ne devrait pas être brutale mais progressive.

Dans quel environnement évolue-t-on aujourd’hui ?

Pour les nouveaux emprunts, une hausse des taux diminuerait la capacité d’investissement. Mais pour les crédits en cours, rappelons qu’en France, les emprunts pour les particuliers sont essentiellement à taux fixe : la hausse des taux n’a donc pas d’influence sur le montant à rembourser. En revanche les loyers seront orientés à la hausse selon les conditions des baux.

L’immobilier est une classe d’actif tangible qui offre une faible volatilité et un rempart contre l’inflation.

Nous avons tous entendu que l’immobilier avait atteint des prix qui ne correspondaient plus aux revenus des ménages moyens et que de ce fait une baisse des prix de l’immobilier pouvait être envisagée. Les chiffres de l’année 2021 ne plaident pas pour cette thèse. Selon les notaires, la hausse de l’indice de prix des logements anciens en France a été de +7,4% sur un an, et sur les avant-contrats de ce début d’année 2022, la hausse se poursuivait. On note tout de même en ce début d’année des signes d’ajustement du marché immobilier résidentiel sur les biens les moins qualitatifs.

Par ailleurs, le facteur environnemental est aujourd’hui un élément à regarder que ce soit dans le résidentiel ou dans l’immobilier d’entreprise. La nécessité de baisser nos consommations a conduit le législateur à intervenir : création d’un nouveau DPE (diagnostic de performance énergétique), la loi climat et résilience pour les logements ou le décret Eco Energie Tertiaire de la loi Elan.

Quelles sont les tendances ?

Depuis plusieurs années les constructions ne permettent pas de suivre les besoins, ce qui nous conduit à penser que l’immobilier résidentiel dispose encore d’un potentiel de valorisation, malgré l’impact possible de l’obsolescence énergétique des logements avec l’intégration, dans les critères réglementaires de décence, des caractéristiques énergétiques.

Sur le marché du bureau, la demande placée enregistre un net rebond que ce soit en régions ou en Ile de France. Le taux de vacance reste élevé sur le segment des surfaces supérieures à 10 000m² en raison des nouveaux usages du travail et des nouvelles attentes des salariés, particulièrement dans les grandes sociétés. Ce secteur offre encore un potentiel de valorisation avec le développement des infrastructures de transport, des métropoles régionales ainsi que la répercussion de l’inflation dans les loyers.

D’autres secteurs offrent aussi des perspectives de croissance, la santé par exemple ou encore la logistique. Pour cette dernière catégorie, BNP Real Estate nous donne pour les emplacements dit prime, un rendement de 3% en moyenne sur le 4^ème trimestre 2021 soit une diminution de 0,5% sur un trimestre. Ceci ne provient pas de la baisse des loyers mais de la revalorisation du foncier du fait de sa rareté en lien avec le développement du e-commerce.

On voit donc bien que le marché immobilier dans son ensemble présente des opportunités d’investissement lorsque l’on respecte les critères d’emplacement et de besoin.

Alors, que faut-il privilégier ?

Investir dans l’immobilier résidentiel en achetant un logement avec le bénéfice des taux d’emprunt encore attractifs. Vous pouvez acheter dans le neuf bénéficiant des dernières normes énergétiques ou dans l’ancien en recherchant un emplacement de premier plan. La demande reste très forte sur Paris, par exemple, sur les biens offrant une belle vue ou un extérieur.

Vous pouvez faire de la location nue, en profitant le cas échéant d’un dispositif fiscal, ou louer en meublé au titre d’une résidence principale ce qui, moyennant certaines contraintes, vous permet de limiter votre assiette imposable.

Vous pouvez acquérir directement des bureaux ou des commerces. Si vous souhaitez déléguer la gestion et diversifier votre patrimoine, vous pouvez investir au travers d’un ou plusieurs véhicules d’investissement gérés par des sociétés de gestion qui disposent d’une solide expertise sur les marchés immobiliers, ses évolutions et ses contraintes réglementaires.

Par exemple les SCPI ont eu un rendement moyen de 4,45% pour 2021 mais aussi des foncières non cotées ou d’autre forme de véhicule. Certains fonds sont éligibles à l’assurance vie, au travers d’UC immobilières vous permettant de diversifier votre contrat avec des perspectives de rendement supérieur aux fonds euro. L’assurance vie n’empêche pas l’assujettissement de ces fonds à l’IFI.

Pour conclure cette classe offre de nombreuses perspectives et surtout des opportunités.