La location meublée est-elle désormais éligible au pacte Dutreil ?

L’administration exclut la location meublée du bénéfice du régime Dutreil

Le dispositif Dutreil permet de transmettre par donation ou succession des parts ou actions d’une société ou de holding animatrice sur une base fiscale minorée de 75%. Ainsi, les droits de donation ou de succession seront dus uniquement sur 25% de la valeur des parts ou actions transmises.

Ce régime d’exonération partielle est soumis à des conditions qui doivent être remplies préalablement et postérieurement à la transmission dont notamment le fait que la société doit exercer une activité industrielle, commerciale, artisanale, agricole ou libérale (article 787 B du CGI).

L’administration avait exclu la location meublée / équipée du bénéfice du régime Dutreil (BOI-ENR-DMTG-10-20-40-10 §15 du 21/12/2021) :

« Sont donc considérées comme activités commerciales les activités mentionnées à l'article 34 du CGI et à l'article 35 du CGI, à l'exclusion des activités de gestion par une société de son propre patrimoine immobilier. […]. Tel est le cas notamment :

• des activités de location de locaux nus, quelle que soit l'affectation des locaux ;
• des activités de location de locaux meublés à usage d'habitation ;
• des activités de loueurs d'établissements commerciaux ou industriels munis du mobilier ou du matériel nécessaires à leur exploitation ;
• des activités de promotion en restauration de son patrimoine immobilier, consistant à faire effectuer des travaux sur ses immeubles. »

Cette position avait fait l’objet de critiques de la part des praticiens considérant qu’il s’agissait d’un ajout de l’administration fiscale au texte de loi.

Trois arrêts récents remettent en cause la position restrictive de l’administration fiscale

Tout d’abord, par un arrêt du 1^er juin 2023¹, la Cour de cassation semble valider le fait qu’une activité de loueur d’établissements commerciaux ou industriels munis d’équipements nécessaires à leur exploitation (location dite équipée) est bien une activité commerciale éligible au Pacte Dutreil.

Ainsi, elle précise que la Cour d’appel ne pouvait écarter le bénéfice de l'exonération Dutreil « sans rechercher, comme elle y était invitée, si, à la date des donations-partages, la société CFI n'exerçait pas l'activité commerciale de loueur d'établissement commerciaux ou industriels munis d'équipements nécessaires à leur exploitation, susceptible de rendre la transmission des parts de cette société éligible au régime de faveur de l'article 787 B du même code […]. »

Puis dans une affaire concernant principalement l’exercice ou non d’une activité au jour de la transmission, la Cour de cassation² semble étendre la notion d’activité commerciale au sens du Dutreil à une location meublée.

Enfin, le Conseil d’État vient par une décision très récente³ de préciser que « le fait de donner habituellement en location des locaux d’habitation garnis de meubles ne saurait être systématiquement regardé, pour l’application de la loi fiscale, comme une activité civile dépourvue de caractère commercial ». Le Conseil d’État annule alors le refus du ministre de l’Économie d’abroger le paragraphe n°15 du BOI-ENR-DMTG-10-20-40-10 sur l’exclusion des activités de location de locaux meublés à usage d'habitation du bénéfice du régime Dutreil.

Il est prévisible que le législateur se saisisse du sujet pour écarter du pacte Dutreil les activités de gestion de son propre patrimoine immobilier, comme il l’a déjà fait pour l’IFI.

Achevé de rédiger le 09/10/2023 par Delphine Apostoly

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