Renoncer à l’usufruit d’un bien
Cette technique consiste, pour le propriétaire d’un bien mobilier ou immobilier, à céder ou à donner l’usufruit d’un bien à un tiers.
L’usufruitier obtient de cette façon le droit de disposer du bien, directement ou en le louant afin d’en retirer des revenus.
Quels sont les avantages ?
Cette technique présente un avantage fiscal pour le nu-propriétaire.
Le nu-propriétaire n’a rien à déclarer car c’est à l’usufruitier qu’il revient de déclarer le bien à l’ISF pour sa valeur en pleine propriété (sauf exceptions prévues par la loi), quelle que soit la date du démembrement.
Il ne peut cependant plus déduire au passif les dettes engagées pour l’acquisition de la nue-propriété, cette dernière n’étant pas imposable à l’ISF dans le patrimoine du nu-propriétaire.
La donation temporaire de l’usufruit à une personne physique
Il s’agit de donner à un tiers, non soumis à l’ISF, l’usufruit d’un bien que l’on possède déjà pour une durée fixe.
Cet usufruit peut être temporaire. Par exemple, vous pouvez donner l’usufruit d’un bien locatif à vos enfants, pendant la durée de leurs études, afin de financer celles-ci. Vos enfants perçoivent alors les loyers du bien locatif.
Avantages : vous ne supportez plus la charge de l’impôt pendant la période donnée puisque s’agissant d’enfants majeurs, ils ne font plus partie du foyer fiscal au sens de l’ISF.
L’usufruit temporaire est évalué pour le calcul des droits de mutation à titre gratuit à 23% de la valeur en pleine propriété par tranche de 10 années.
La donation temporaire de l’usufruit à une personne morale
Elle doit :
- Être réalisée au profit d’un organisme d’intérêt général habilité à recevoir des donations.
- Être effectuée pour une période d’au moins trois ans.
- Porter sur des actifs contribuant à la réalisation de l’objet de l’organisme.
- Préserver les droits de l’usufruitier : la totalité des fruits générés au cours de la durée de l’usufruit doivent lui revenir.
- Ne stipuler aucune réserve générale d’administration dans l’acte de donation
- Prendre la forme d’une donation par acte notarié.
La cession temporaire de l’usufruit
Une cession temporaire d’usufruit1a produit les mêmes effets que la donation au regard du patrimoine imposable à l’ISF des effets identiques mais entraine des conséquences au regard de l’ISF. Cependant, le produit de cession, s’il n’est pas réinvesti sur des supports à fiscalité favorable, peut alourdir l’ISF.
La cession transmission de l’usufruit à titre onéreux ou à titre gratuit est toutefois susceptible d’être remise en cause s’il s’avère que l’opération est fictive ou qu’elle a pour but exclusif d’éluder l’impôt, notamment dans l’hypothèse d’une transmission au profit des descendants (prix de convenance).
